Арктическая ипотека. Условия и нюансы
Чем привлекательна арктическая ипотека для заёмщиков на Ямале? Насколько программа адаптирована к условиям региона? По мнению специалистов, эта новация может стать драйвером развития рынка жилья, но требует усовершенствования.
На все волнующие ямальцев вопросы по этой теме на пресс-конференции, прошедшей в окружной столице, ответили руководитель сети отделений банков Алексей Дегтярь, директор Салехардского офиса Федерального агентства недвижимости Оксана Селезнёва и эксперт-оценщик бюро оценки и экспертизы Егор Тазов.
— Чем интересна банку и заёмщикам эта программа?
Алексей Дегтярь: интересы банка и заёмщика совпадают. Мы, как банк, делаем ипотеку более доступной, поскольку это субсидированная ипотечная процентная ставка, а не рыночная. Все мы видим, насколько существенно увеличен сегодня ценовой рынок жилья. По условиям арктической ипотеки льготная ставка — два процента, первоначальный взнос — 20 процентов, максимальная сумма на покупку или строительство жилья — шесть миллионов рублей, срок кредитования — 20 лет. Благодаря таким условиям интерес ямальцев к арктической ипотеке довольно высок.
— За счёт чего банки смогут предлагать такую низкую процентную ставку?
А.Д.: Арктическая ипотека расширена за счёт «дальневосточного постановления», мы тоже к нему привязаны, поэтому оно распространяется и на территории Арктического региона. Процентная ставка субсидируется с помощью федерального бюджета, то есть два процента платит заёмщик, остальные проценты по ипотеке возмещает федеральная субсидия.
— Объём субсидирования как-то ограничен у каждого банка?
А.Д.: Банкам-участникам положен лимит по заявкам, и они могут только осваивать эти лимиты.
— В таких программах у всех банков одинаковые условия? Нельзя же кому-то понизить ставку на 0,5 процента?
А.Д: Да, условия одинаковые. На самом деле два процента по ипотеке — уже прекрасные условия.
— Кто может претендовать на арктическую ипотеку?
А.Д.: Супруги до 35 лет; педагоги и медики, проработавшие в арктической зоне России не менее пяти лет; одинокие родители не старше 35 лет, воспитывающие ребёнка до 18 лет включительно; люди, получившие земельные участки по программе «Гектар»; участники региональных программ трудовой мобильности.
— Есть ли интерес у ямальцев к этой ипотеке?
Оксана Селезнёва: Ещё с весны наблюдается ажиотаж. Все говорят про арктическую ипотеку после того, как заявили, что такая программа будет распространена. Уже даже есть лист ожидания людей, которые хотят ею воспользоваться. Конечно, существуют определённые ограничения, поэтому мы будем сортировать по возрасту, профессиям, а дальше уже будем персонально общаться с клиентами.
— Оксана Геннадьевна, как представитель Федерального агентства недвижимости, как вы оцениваете условия этой льготной программы, насколько она привлекательна для ямальцев?
О.С.: Изучив условия арктической ипотеки, надеюсь, что будут внесены дополнительные изменения, поскольку к сегодняшней реальности она не совсем адаптирована. Мы уже сказали, что есть ограничения по получению этой ипотеки, а именно: стоимость квадратного метра жилья не должна превышать 126,5 тысячи рублей. Мы проводили анализ рынка недвижимости не только в Салехарде, но и по всему округу. По Ямалу средняя стоимость квадратного метра в строящемся жилье составляет от 150 до 200 тысяч рублей. Конечно, сложно найти стоимость за квадратный метр согласно программе, но эта сумма была установлена правительством РФ в сентябре 2023 года, поэтому я надеюсь, что её пересмотрят, и тогда арктическая ипотека для нас станет более доступной. Ещё одно препятствие — шесть миллионов рублей за квартиру в новостройке. За такую сумму в регионе невозможно купить квартиру, даже при условии, что мы финансируем 80 процентов расходов на кредит. При таких условиях нашим клиентам нужно иметь большую сумму первоначального взноса, чем заявлена по программе. Это явные ограничения, которые могут помешать развитию арктической программы.
— Есть ли ещё нюансы, которые стоит учесть при вхождении в арктическую ипотеку?
О.С.: Эта ипотека даётся всего один раз на семью, но я считаю, что это ограничение правильное, потому что все мы помним, когда был последний экономический кризис, правительство РФ поддерживало строительный рынок госдотациями и суммы были реальными для получения ипотеки. Но к чему это привело? За три года цены на недвижимость в некоторых регионах выросли в три раза. Арктическая ипотека для нашего региона будет определённым драйвером, стимулом для застройщиков, чтобы прийти к нам в регион, учитывая высокий спрос со стороны населения. Сегодня мы уже видим подвижки: например, федеральный застройщик активно работает в Новом Уренгое — появился большой микрорайон Славянский. Арктическая ипотека положительно скажется на стоимости жилья, поскольку увеличится количество застройщиков в регионе и у людей будет больше выбора.
— Арктическая ипотека распространяется только на первичный рынок недвижимости или возможен ещё и вторичный?
— О.С.: Это будет новое жильё, вторичный рынок предусмотрен только для моногородов, а таких на территории ЯНАО нет. Что касается долевого строительства, то в Салехарде представлено три застройщика, но они очень дозированно выдают квартиры на рынок, поскольку 80 процентов жилья идёт по программе переселения из ветхого и аварийного жилья. Если брать, например, Салехард, к нему закон рынка неприменим: выдали десять субсидий — цена на жильё сразу увеличилась. Я думаю, это из-за того, что в нашем регионе маленькие города и вся информация о недвижимом имуществе как на ладони. В больших городах информация о том, сколько выдали субсидий на жильё растворяется в гуще информационного потока о недвижимости.
— Действительно, средняя цена по округу на жильё за квадрат около 200 тысяч рублей. Егор Борисович, насколько такая цена за квадратный метр обоснована?
Егор Тазов: Здесь играет роль человеческий фактор. Например, в Салехарде рынок вторичного жилья не настолько развит, как в больших городах, где в одном районе одного типа квартир продаётся 50 штук, а в Салехарде их продаётся столько по всему городу. И люди, которые продают «вторичку», могут повлиять на рыночную стоимость. Например, человек, у которого хороший ремонт в квартире, выставляет её за 210 тысяч за квадрат, а второй смотрит на это предложение и выставляет свою за 205 тысяч за квадрат и так далее. Так и формируется рынок. Есть ещё ключевые факторы, такие как ставка Центробанка: если она будет выше, то люди будут брать меньше ипотечных кредитов. Значит, если меньше кредитов, то и сделок купли-продажи недвижимости меньше.
— Бывает, что перед сделкой к вам обращаются продавцы квартир?
Е.Т.: Обычно обращаются и продавец, и покупатель. При оценке недвижимости мы учитываем множество параметров, начиная от состояния квартиры и заканчивая этажом, расположением санузла и так далее. Здесь много нюансов.
— Всегда ли продавцы и покупатели согласны с вашим вердиктом?
Е.Т.: Все оценщики независимые. Согласно федеральному закону мы выставляем рекомендованную стоимость, а там уж согласны обе стороны или нет — их право.
— На ваш взгляд, насколько льготные ипотечные программы повлияли на разрыв между ценами на первичный и вторичный рынок?
— О.С.: Например, в Салехарде не так много строек, поэтому наблюдается дефицит строительных квадратных метров. А вот в Новом Уренгое, конечно, ситуация повеселее. Там больше застройщиков и можно эффективно проанализировать рынок жилья. Если говорить в целом о российском рынке, то история с господдержкой влияет на рост стоимости квадратного метра. Раз предложений больше, застройщики повышают свою цену, «вторичка» тоже тянется за этой ценой, поэтому получается такой дисбаланс. Когда построенная квартира выходит на рынок, она стоит дороже вторичной недвижимости.
— Стоит ли сейчас задумываться о покупке жилья с использованием ипотечных программ или, может быть, подождать год-два?
— О.С.: У меня всегда один совет: если у вас сегодня существует такая потребность, её нужно закрывать, поскольку мы не знаем, что будет через год-два. Есть много способов снижения процентных ставок, профессионалы на рынке недвижимости этими способами владеют.
— Какой стратегии, на ваш взгляд, следует придерживаться молодым семьям, чтобы решить свой жилищный вопрос?
О.С.: В первую очередь им нужно идти в департамент жилищной политики и сразу встать в очередь, как нуждающимся. Существует ряд программ поддержки молодых семей. Если есть возможность, стоит воспользоваться арктической ипотекой, такие процентные ставки на дороге не валяются. Также есть ряд условий по этой арктической программе. Нужно прописаться в жилье в течение девяти месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, проживать в ипотечном жилье самому в течение пяти лет, при оформлении арктической ипотеки под два процента страхование обязательно. В противном случае льготную ставку отменят.
Подготовила Анна Репка.
Фото из открытых источников
